De volgende industriële standaard opbouwen
Interview met Piotr Flugel, Directeur van CTP Invest Poland Sp. z o.o.
Terwijl logistieke netwerken worstelen met stijgende kosten, talenttekorten en fluctuerende wereldwijde toeleveringsketens, zet CTP Invest Poland Sp. z o.o. in op een model dat hoogwaardige industriële ruimte combineert met een langetermijnsamenwerkingsverband. De snelle opkomst weerspiegelt zowel de dynamiek van Polen als een strategie gebouwd op snelheid, service en schaalbaarheid.
Voor algemeen directeur Piotr Flugel is de opkomst van Polen als een belangrijke Europese logistieke hub het openen van nieuwe grenzen. Sinds de officiële opschaling van de operaties in 2021, is CTP Invest Poland uitzonderlijk snel uitgebreid. Binnen vier jaar heeft het bedrijf 1 miljoen m2 aan ruimte opgeleverd, met nog eens 400.000 m2 in aanbouw en een intern jaareinde doel van 1,5 miljoen m2. 'Polen is een zeer belangrijke markt voor ons als het gaat om groeipotentieel,' zegt Piotr Flugel, wiens achtergrond in techniek en bouw blijft bijdragen aan de praktische aanpak van het bedrijf. Deze versnelling weerspiegelt de bredere traject van CTP. Actief in elf Europese markten en met 14 miljoen m2 aan industriële, kantoor- en woonactiva, groeit de groep zowel door ontwikkeling als acquisitie. Zijn methode, zegt Piotr Flugel, is altijd geweest om 'onder de radar te blijven en dan opeens tevoorschijn te komen met een geweldige deal.'
Een one-stop model
CTP positioneert zichzelf niet als een conventionele ontwikkelaar, maar als een 'deal maker' en een langetermijnoperator. Het bedrijf koopt grond, bouwt faciliteiten en beheert deze rechtstreeks – hierdoor garanderen ze kwaliteit, responsiviteit en consistentie. Ongeveer 70% van alle groep brede lease-activiteiten komt van bestaande huurders die uitbreiden naar nieuwe gebouwen of extra landen. 'Wij zijn een one-stop shop. U zou zich op uw bedrijf moeten concentreren, en wij zorgen voor al het andere,' zegt Piotr Flugel. Dit model maakt ook behendigheid mogelijk. Met centrale financiering op groepsniveau kan CTP speculatieve projecten starten wanneer het vraag voorziet – cruciaal voor mkb-bedrijven die onmiddellijke bezetting zoeken. In snelbewegende sectoren zoals e-commerce en mode, waar huurders mogelijk binnen enkele weken ruimte nodig hebben, zorgt het hebben van 'klaar-voor-gebruik magazijnen' voor een kritisch concurrentievoordeel.
Ontwerpen voor mensen
Een bepalend element van de strategie van CTP is de nadruk op het welzijn van huurders en werknemers - een filosofie die geworteld is in de eigen ervaring van de oprichter als fabrikant. Industrieparken hadden traditioneel een gebrek aan voorzieningen, maar de ontwikkelingen van CTP integreren groene zones, gebouwen geoptimaliseerd voor daglicht, energie-efficiënte systemen, openbaar vervoerverbindingen en gemeenschapsruimtes. Het kenmerkende concept van het bedrijf, de CTP Clubhouse, introduceert restaurants, cafés, vergaderruimtes en zelfs on-site diensten zoals medische dienstverlening. Deze faciliteiten, hoewel geen winstcentra, ondersteunen het behoud van huurders en verminderen personeelsverloop. Medewerkersenquêtes bevestigen de aanpak: comfort op de werkplek, temperatuurstabiliteit en toegang tot vervoer behoren tot de grootste zorgen. “Als mensen zich positief voelen, klagen ze minder – en daar profiteren bedrijven van,” merkt Piotr Flugel op. In markten zoals Boekarest, waar de vraag zo groot is, bouwt CTP meerdere clubhuizen om ervoor te zorgen dat werknemers er tijdens pauzes kunnen komen.
Pragmatische duurzaamheid
CTP certificeert alle gebouwen onder BREEAM, met als doel Excellent of Outstanding. Daken zijn ontworpen voor zonnepanelen, oplaadpunten voor elektrische voertuigen zijn standaard en sommige huurders ontvangen exclusieve PV-installaties. Toch is Piotr Flugel open over de commerciële realiteit: veel klanten geven prioriteit aan de initiële kosten boven operationele efficiëntie. “Bijna niemand wil betalen voor ESG, zelfs als het op lange termijn de kosten verlaagt,” zegt hij. Als gevolg hiervan richt CTP zich op duurzame maatregelen die duidelijke waarde bieden voor huurders - energie-efficiënte gebouwschillen, isolatie die temperaturen stabiliseert en groepsniveau energie-inkoop om de nutsrekeningen te verminderen.
Lokale aanwezigheid, regionale financiering
De Poolse organisatie van CTP telt nu meer dan 110 werknemers verspreid over Warschau, Poznań, Katowice en Gdańsk, met lokale kantoren in de parken. Deze nabijheid maakt snel onderhoud mogelijk en versterkt de huurderrelaties. Ondertussen maakt de mogelijkheid om projecten te financieren via ongedekte groepsniveau-obligaties de kapitaalkosten ongewoon laag. “Dit kun je niet bereiken binnen één land. Dat is de magie van de groep,” zegt Piotr Flugel.
Groei over de grenzen heen
Hoewel Polen momenteel de snelst groeiende markt van CTP is, zal de voortgezette uitbreiding komen van het betreden van nieuwe landen en het nastreven van gerichte overnames. Het bedrijf verwacht verdere consolidatie – wat kansen creëert voor goed gekapitaliseerde spelers. “De economie van Polen overtreft nu 1,1 biljoen EUR, meer dan het gecombineerde BBP van veel van zijn buren”, merkt Piotr Flugel op. De strategie van CTP is goed afgestemd op een logistieke sector waar beslissingen snel moeten worden gemaakt en operationele betrouwbaarheid van het grootste belang is. Naarmate de toeleveringsketens digitaliseren en de concurrentie om arbeid intenser wordt, kunnen de op mensen gerichte industriële parken van CTP een doorslaggevende differentiator blijken te zijn. “Onze missie blijft duidelijk: huurders in staat stellen te groeien terwijl wij de rest regelen,” concludeert Piotr Flugel.