Costruire il prossimo standard industriale
Intervista a Piotr Flugel, Direttore Generale di CTP Invest Poland Sp. z o.o.
Mentre le reti logistiche sono sotto pressione a causa dell'aumento dei costi, della carenza di talenti e delle fluttuanti catene di approvvigionamento globali, CTP Invest Poland Sp. z o.o. punta su un modello che unisce spazi industriali di alta qualità con partnership operative a lungo termine. La sua rapida ascesa riflette sia il slancio della Polonia sia una strategia basata su velocità, servizio e scalabilità.
Per il direttore generale Piotr Flugel, l'emergere della Polonia come principale hub logistico europeo sta aprendo nuove frontiere. Da quando ha formalmente intensificato le operazioni nel 2021, CTP Invest Poland si è espansa a una velocità eccezionale. Nel giro di quattro anni, l'azienda ha consegnato 1 milione di m2 di spazio, con altri 400.000 m2 in costruzione e un obiettivo interno di fine anno di 1,5 milioni di m2. "La Polonia è un mercato molto importante per noi per quanto riguarda il potenziale di crescita", afferma Piotr Flugel, il cui background in ingegneria e costruzione continua a plasmare l'approccio pratico dell'azienda. Questa accelerazione riflette la traiettoria più ampia di CTP. Attiva in undici mercati europei e con 14 milioni di m2 tra assets industriali, uffici e residenziali, il gruppo cresce sia attraverso lo sviluppo che l'acquisizione. Il suo metodo, dice Piotr Flugel, è sempre stato quello di "andare sotto il radar e poi improvvisamente spuntare con un'ottima offerta."
Un modello unico
CTP si posiziona non come uno sviluppatore convenzionale ma come un “deal maker” e operatore a lungo termine. L'azienda acquista terreni, costruisce strutture e le gestisce direttamente – garantendo qualità, reattività e coerenza. Circa il 70% di tutta l'attività di locazione del gruppo proviene da inquilini esistenti che si espandono in nuovi edifici o paesi aggiuntivi. “Siamo un punto di servizio unico. Dovresti concentrarti sul tuo business, e noi ci prenderemo cura di tutto il resto,” dice Piotr Flugel. Questo modello permette anche agilità. Con il finanziamento centralizzato a livello di gruppo, CTP può avviare progetti speculativi quando prevede una domanda – cruciale per le PMI che cercano un'occupazione immediata. Nei settori in rapido movimento come l'e-commerce e la moda, dove gli inquilini possono aver bisogno di spazio in poche settimane, avere “magazzini pronti all'uso” crea un vantaggio competitivo critico.
Progettare per le persone
Un elemento distintivo della strategia di CTP è l'enfasi sul benessere degli inquilini e dei dipendenti - una filosofia radicata nell'esperienza personale del fondatore come produttore. I parchi industriali tradizionalmente mancavano di servizi, ma gli sviluppi di CTP integrano aree verdi, edifici ottimizzati per la luce naturale, sistemi energetici efficienti, collegamenti al trasporto pubblico e spazi comunitari. Il concetto distintivo dell'azienda, il CTP Clubhouse, introduce ristoranti, caffetterie, aree di incontro e anche servizi in loco come i servizi medici. Questi impianti, sebbene non siano centri di profitto, supportano la ritenzione degli inquilini e riducono il turnover del personale. I sondaggi tra i dipendenti convalidano l'approccio: comfort sul posto di lavoro, stabilità della temperatura e accesso ai trasporti sono tra le principali preoccupazioni. "Se le persone si sentono positive, si lamentano meno - e le aziende beneficiano di ciò," osserva Piotr Flugel. In mercati come Bucarest, la scala della domanda è stata così grande che CTP sta costruendo più clubhouses per garantire che i dipendenti possano raggiungerli durante le pause.
Sostenibilità pragmatica
CTP certifica tutti gli edifici sotto BREEAM, mirando a Eccellente o Eccezionale. I tetti sono progettati per pannelli solari, i punti di ricarica EV sono standard e alcuni inquilini ricevono installazioni PV esclusive. Tuttavia, Piotr Flugel è franco sulla realtà commerciale: molti clienti danno priorità al costo iniziale rispetto all'efficienza operativa. "Quasi nessuno vuole pagare per l'ESG, anche se abbassa i costi a lungo termine," afferma. Di conseguenza, CTP si concentra su misure sostenibili che offrono un chiaro valore agli inquilini - involucri edilizi energeticamente efficienti, isolamento che stabilizza le temperature e approvvigionamento energetico a livello di gruppo per ridurre le bollette energetiche.
Presenza locale, finanza regionale
L'organizzazione polacca di CTP conta ora oltre 110 dipendenti tra Varsavia, Poznań, Katowice e Danzica, con uffici locali situati all'interno dei parchi. Questa prossimità consente una manutenzione rapida e rafforza le relazioni con gli inquilini. Nel frattempo, la capacità di finanziare progetti tramite obbligazioni di gruppo non garantite mantiene i costi del capitale insolitamente bassi. “Non puoi ottenere questo in un solo paese. È la magia del gruppo,” afferma Piotr Flugel.
Crescita oltre i confini
Sebbene attualmente la Polonia sia il mercato in più rapida crescita per CTP, l'espansione continuerà entrando in nuovi paesi e perseguendo acquisizioni mirate. La società prevede ulteriori consolidamenti – creando opportunità per i giocatori ben capitalizzati. “L'economia della Polonia ora supera 1,1 trilioni di EUR, superando il PIL combinato di molti dei suoi vicini”, osserva Piotr Flugel. La strategia di CTP è ben adattata a un settore logistico dove le decisioni devono essere prese rapidamente e l'affidabilità operativa è di massima importanza. Con la digitalizzazione delle catene di approvvigionamento e l'intensificarsi della concorrenza per il lavoro, i suoi parchi industriali centrati sulle persone potrebbero rivelarsi un differenziatore decisivo. “La nostra missione rimane chiara: consentire agli inquilini di crescere mentre noi ci occupiamo del resto,” conclude Piotr Flugel.