Aufbau des nächsten Industriestandards
Interview mit Piotr Flugel, Geschäftsführer von CTP Invest Poland Sp. z o.o.
Da die Logistiknetzwerke unter steigenden Kosten, Fachkräftemangel und schwankenden globalen Lieferketten leiden, setzt CTP Invest Poland Sp. z o.o. auf ein Modell, das hochwertige Industrieflächen mit langfristiger Betriebspartnerschaft vereint. Der rasante Aufstieg spiegelt sowohl den Schwung Polens als auch eine Strategie wider, die auf Geschwindigkeit, Service und Skalierbarkeit basiert.
Für den Geschäftsführer Piotr Flugel markiert das Aufkommen Polens als bedeutendes europäisches Logistikzentrum den Beginn neuer Möglichkeiten. Seit der formellen Aufnahme der Geschäftstätigkeit im Jahr 2021 hat CTP Invest Poland ein außergewöhnliches Wachstum verzeichnet. Innerhalb von vier Jahren lieferte das Unternehmen 1 Million m2 Fläche, mit weiteren 400.000 m2 im Bau und einem internen Jahresziel von 1,5 Millionen m2. „Polen ist ein sehr wichtiger Markt für uns, wenn es um Wachstumspotenzial geht“, sagt Piotr Flugel, dessen Hintergrund in Ingenieurwesen und Bauwesen weiterhin den praktischen Ansatz des Unternehmens prägt. Diese Beschleunigung spiegelt die breitere Entwicklung von CTP wider. Aktiv in elf europäischen Märkten und mit 14 Millionen m2 an industriellen, Büro- und Wohnimmobilien wächst die Gruppe sowohl durch Entwicklung als auch durch Akquisition. Seine Methode, sagt Piotr Flugel, war immer, ‚unter dem Radar zu bleiben und dann plötzlich mit einem großartigen Angebot aufzutauchen.‘
Ein One-Stop-Modell
CTP positioniert sich nicht als herkömmlicher Entwickler, sondern als „Deal Maker“ und langfristiger Betreiber. Das Unternehmen kauft Grundstücke, baut Anlagen und verwaltet sie direkt – dies garantiert Qualität, Reaktionsfähigkeit und Konsistenz. Rund 70 % aller gruppenweiten Leasingaktivitäten stammen von bestehenden Mietern, die in neue Gebäude oder zusätzliche Länder expandieren. „Wir sind ein One-Stop-Shop. Sie sollten sich auf Ihr Geschäft konzentrieren, und wir kümmern uns um alles andere“, sagt Piotr Flugel. Dieses Modell ermöglicht auch Agilität. Mit zentralisierter Finanzierung auf Gruppenebene kann CTP projektspezifisch starten, wenn es eine Nachfrage erwartet – entscheidend für KMUs, die sofortigen Bezug suchen. In schnelllebigen Branchen wie E-Commerce und Mode, wo Mieter möglicherweise innerhalb von Wochen Raum benötigen, schafft das Vorhandensein von „sofort nutzbaren Lagerhäusern“ einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.
Design für Menschen
Ein definierendes Element der Strategie von CTP ist die Betonung des Wohlbefindens von Mietern und Mitarbeitern – eine Philosophie, die in der eigenen Erfahrung des Gründers als Hersteller verwurzelt ist. Industrieparks hatten traditionell kaum Annehmlichkeiten, aber die Entwicklungen von CTP integrieren Grünflächen, tageslichtoptimierte Gebäude, energieeffiziente Systeme, Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und Gemeinschaftsräume. Das charakteristische Konzept des Unternehmens, das CTP Clubhouse, bietet Restaurants, Cafés, Besprechungsbereiche und sogar Vor-Ort-Dienste wie medizinische Dienstleistungen an. Diese Einrichtungen, die keine Gewinnzentren sind, unterstützen die Mieterbindung und reduzieren die Fluktuation der Belegschaft. Mitarbeiterbefragungen bestätigen den Ansatz: Arbeitsplatzkomfort, Temperaturstabilität und Zugang zu Verkehrsmitteln gehören zu den obersten Anliegen. „Wenn sich Menschen positiv fühlen, beschweren sie sich weniger – und davon profitieren die Unternehmen“, bemerkt Piotr Flugel. In Märkten wie Bukarest ist die Nachfrage so groß, dass CTP mehrere Clubhäuser baut, um sicherzustellen, dass Mitarbeiter sie in den Pausen erreichen können.
Pragmatische Nachhaltigkeit
CTP zertifiziert alle Gebäude unter BREEAM und strebt nach 'Excellent' oder 'Outstanding'. Dächer sind für Solarmodule ausgelegt, Ladepunkte für Elektrofahrzeuge sind Standard und einige Mieter erhalten exklusive PV-Anlagen. Doch Piotr Flugel spricht offen über die kommerzielle Realität: Viele Kunden priorisieren die anfänglichen Kosten gegenüber der betrieblichen Effizienz. „Fast niemand möchte für ESG bezahlen, auch wenn es die langfristigen Kosten senkt“, sagt er. Als Ergebnis konzentriert sich CTP auf nachhaltige Maßnahmen, die einen klaren Mehrwert für Mieter liefern – energieeffiziente Gebäudehüllen, Isolierung, die Temperaturen stabilisiert, und gruppenweite Energiebeschaffung zur Senkung der Nebenkosten.
Lokale Präsenz, regionale Finanzierung
Die polnische Organisation der CTP umfasst mittlerweile über 110 Mitarbeiter in Warschau, Poznań, Katowice und Gdańsk, mit lokalen Büros in den Parks. Diese Nähe ermöglicht schnelle Wartungsarbeiten und stärkt die Beziehungen zu den Mietern. Die Möglichkeit, Projekte über ungesicherte gruppenweite Anleihen zu finanzieren, hält die Kapitalkosten ungewöhnlich niedrig. „Das kann man nicht in einem einzigen Land erreichen. Das ist die Magie der Gruppe,“ sagt Piotr Flugel.
Wachstum über Grenzen hinweg
Obwohl Polen derzeit der am schnellsten wachsende Markt der CTP ist, wird das weitere Wachstum durch das Betreten neuer Länder und gezielte Übernahmen gefördert werden. Das Unternehmen erwartet weitere Konsolidierungen – was Möglichkeiten für gut kapitalisierte Akteure schafft. „Polens Wirtschaft übersteigt jetzt 1,1 Billionen EUR und übertrifft damit das kombinierte BIP vieler seiner Nachbarn,“ bemerkt Piotr Flugel. Die Strategie der CTP eignet sich gut für einen Logistiksektor, in dem Entscheidungen schnell getroffen werden müssen und operative Zuverlässigkeit höchste Priorität hat. Da die Lieferketten digitalisiert werden und der Wettbewerb um Arbeitskräfte zunimmt, könnten ihre mitarbeiterzentrierten Industrieparks ein entscheidender Differenzierungsfaktor sein. „Unsere Mission bleibt klar: Wir ermöglichen es den Mietern zu wachsen, während wir uns um den Rest kümmern,“ schließt Piotr Flugel.