„Popyt na kapitał mezaninowy jest wyższy niż kiedykolwiek!“
Wywiad z Martinem Führleinem, dyrektorem zarządzającym Pegasus Capital Partners GmbH
Od dekady Pegasus Capital Partners dostarcza kapitał mezaninowy i przez ten czas wzięło już udział w finansowaniu ponad 70 projektów. Dyrektor zarządzający Martin Führlein wyjawił w wywiadzie, dlaczego ugruntowane frankońskie podejście firmy stanowi niezawodną podstawę sukcesu, zwłaszcza w niestabilnych fazach rynkowych, i według jakich kryteriów wraz z zespołem ocenia projekty i partnerów.
Wirtschaftsforum: Pan Führlein, Pegasus Capital Partners chętnie podsumowuje swoje podejście do biznesu mottem „Sukcesyjne projekty potrzebują więcej niż tylko kapitału”. Jak więc angażujecie się na rynku?
Martin Führlein: Nasze przedsiębiorstwo zostało założone jako klasyczny finansista mezzanine – to do dzisiaj pozostaje naszym głównym segmentem, chociaż w zależności od sytuacji pojawiamy się również na pokrewnych pozycjach. Obecnie jesteśmy zaangażowani w kilka joint ventures, na przykład z Grupą Engelhardt, z którą poprzez wspólną platformę SAF (Student Apartments Factory GmbH) budujemy mieszkania dla studentów w południowych Niemczech. Jesteśmy także związani z grupą Kingstone z Monachium, dynamicznie rozwijającym się zarządcą aktywów, który specjalizuje się w kapitale instytucjonalnym i semiprofesjonalnym. Również zainwestowaliśmy w monachijskiego dewelopera nieruchomości, Real Asset. Ponadto stopniowo rozbudowaliśmy nasze własne zdolności administracyjne i obecnie zarządzamy aktywami o wartości 1,5 miliarda EUR zarówno w zarządzaniu aktywami, jak i zarządzaniu nieruchomościami.
Wirtschaftsforum: Dlatego Pegasus jest znacznie więcej niż tylko zwykłym inwestorem kapitałowym.
Martin Führlein: W tym kontekście lubię mówić o partnerstwie mezzanine, ponieważ postrzegamy się przede wszystkim jako silnego partnera dla dewelopera projektu: Nie jesteśmy więc tylko kimś, kto dolewa pieniędzy i śledzi zwrot z inwestycji w arkuszach Excela. Zamiast tego opieramy się na wewnętrznych specjalistach z czasami wieloletnim doświadczeniem w rozwoju projektów, którzy dokładnie analizują odpowiednie koncepcje i następnie długoterminowo je wspierają. Takie podejście oferuje także z naszego przedsiębiorczego punktu widzenia dużo bezpieczeństwa: Pegasus Capital Partners w kilku sytuacjach krytycznych przejął już projekty na własne bilanse i dokończył je samodzielnie, gdy istniało ryzyko, że bez tej interwencji mogłyby niekontrolowanie wejść w skład masy upadłościowej. Ten krok pozostaje dla nas jednakże ostatecznością: Naszym celem nigdy nie jest samodzielne pełnienie roli dewelopera projektu, a tym bardziej wchodzenie w relacje konkurencyjne z naszymi partnerami.
Wirtschaftsforum: Jak ocenia Pan obecną sytuację na rynku?
Martin Führlein: Ogólnie rzecz biorąc, zapotrzebowanie na kapitał mezzaninowy jest obecnie większe niż kiedykolwiek wcześniej. Jest to spowodowane nie tylko presją regulacyjną na banki, które w przeszłości często finansowały bardzo agresywnie, do ograniczania swoich zaangażowań. W związku z tym spadają pożyczki oraz powściągliwość w udzielaniu kredytów, co zwiększa zapotrzebowanie na kapitał ze strony deweloperów, a potrzeby te mogą być zaspokojone przez odpowiednie rozwiązania mezzaninowe. Jeszcze pół roku temu przedstawiono nam wiele produktów, które nadal były kalkulowane na podstawie warunków rynkowych z 2021 roku i które teraz prawdopodobnie powinny być dalej wspierane kapitałem mezzaninowym, aż kiedyś być może wrócą stare warunki rynkowe, ale obecnie coraz więcej widzimy nowych produktów, w których cenione są obecne warunki rynkowe z uwzględnieniem wyższych zwrotów dla kupujących i płatności odsetkowych. Według naszego zdania, rynek zaczyna powoli wracać do normy.
Wirtschaftsforum: Jakie kryteria stosują Państwo do selekcji projektów interesujących dla Pegasus?
Martin Führlein: Dla nas przede wszystkim w grę wchodzą projekty z może nieco bardziej konserwatywnym profilem szans i ryzyk: Jako ziemsko frankońska firma stawiamy na dochodowy wzrost i stabilne partnerstwa. Dlatego w przyszłości będziemy jeszcze bardziej zwracać uwagę na jak najszersze rozłożenie ryzyka: W przeszłości angażowaliśmy się w projektach, które stanowiły około 15% naszej łącznie zainwestowanej kwoty – to jest dla mnie osobiście trochę za dużo. Oczywiście szersza dywersyfikacja wiąże się również z większym wysiłkiem, ale zwłaszcza w trudniejszych fazach rynkowych zwiększa to bezpieczeństwo inwestowania. Jednocześnie chcemy współpracować tylko z deweloperami projektów, którzy również angażują własny kapitał we wspomnianych przedsięwzięciach, oraz zwracamy uwagę na przewidywalne okresy realizacji projektu.
Wirtschaftsforum: Jak łatwo jest obecnie pozyskać prywatnych inwestorów na instrumenty mezaninowe?
Martin Führlein: Niestety, w ostatnim czasie kilku dostawców funduszy zawiodło swoich inwestorów. Te złe doświadczenia muszą zostać jeszcze przetworzone. W tym kontekście stabilny rekord osiągnięć Pegasus ma decydujące znaczenie: Działamy na rynku od dziesięciu lat i przez ten czas zawsze dokonywaliśmy wszystkich płatności dla naszych inwestorów na czas. Ani jeden z ponad 70 projektów, w finansowaniu których uczestniczyliśmy, nigdy nie zbankrutował. Na podstawie tego sukcesu chcemy w nadchodzących latach dalej rosnąć i przyciągać szczególnie kolejnych inwestorów instytucjonalnych. Obecnie współpracujemy na przykład z towarzystwem ubezpieczeniowym, które przekazuje nam znaczącą sumę kapitału, którą inwestujemy w mezaniny, zapewniając stałą wypłatę odsetek. Ten odnoszący sukcesy model chcielibyśmy dalej rozwijać. Co więcej, cieszę się, że od przyszłego roku Bernd Grum ze swoim bogatym doświadczeniem w sektorze bankowym wzbogaci nasze kierownictwo – ważny impuls dla naszego dalszego stabilnego wzrostu!