Woonvisies met Gronding
Interview met Celestino Piazza, directeur van de Verenigde Gmünder Woningbouwmaatschappij mbH
Betaalbare woonruimte is schaarser dan ooit. De woningnood in Duitsland is groot; vooral in stedelijke gebieden. Vooral de gestegen kosten voor nieuwbouw zijn een probleem. De Verenigde Gmünder Woningbouwmaatschappij mbH kent deze problemen - en implementeert innovatieve ideeën om hun huurders in moeilijke tijden te helpen.
Economisch Forum: Meneer Piazza, u bent de algemeen directeur van de VGW. Wat doet het bedrijf precies?
Celestino Piazza: Wij zijn een stedelijke woningbouwvereniging met drie bedrijven. Enerzijds bedienen we de woningmarkt met huurappartementen, daarnaast zijn we een projectontwikkelaar en beheerbedrijf. Sinds 2017 hebben we ook de VGW Facility Management met verschillende ambachtslieden zoals schilders, timmermannen en installateurs. Wij nemen het onderhoud van groenvoorzieningen op ons, hebben sinds dit jaar een eigen glasvezelnetwerk en doen aan warmte- en stroomcontracting. Met dit pakket aan diensten creëren, verhuren, verkopen en beheren we woonruimte, zijn we sneller, flexibeler en goedkoper dan andere.
Economisch Forum: Is het dienstverleningsidee een belangrijk kenmerk van de VGW?
Celestino Piazza: Ja. Lange tijd was er veel uitbesteding; ik doe precies het tegenovergestelde met het insourcen. Na de lange hoogconjunctuur in de bouwsector bevindt deze zich nu in een crisis; vakmensen zijn moeilijk te vinden. We werken met externe bedrijven in de nieuwbouw, maar in het bestaande bouwbestand zijn onze eigen vakmensen aan het werk. Hierdoor kunnen we zeer snel handelen. Deze strategie van insourcen volgen we sinds 2017 en we zullen deze in de toekomst voortzetten en nog meer diensten integreren. Toen hebben we de thema's warmtemetingsdiensten en verwarmingskostenafrekening intern gehaald, eigen installateurs gerekruteerd en een afrekeningsafdeling opgezet. Inmiddels hebben we 3.200 appartementen aangepast. Dat was het begin. Ik heb destijds gezegd, er is meer mogelijk. Daarnaast hebben we onze eigen operationele diensten uitgebreid met het gebied van gebouwbeheer. Ook zag ik potentieel in het thema glasvezel. We hebben 11 km glasvezel aangelegd en voorzien daarmee onze eigendommen. Dat betekent dat onze huurders automatisch ongeveer 300 tv-programma's krijgen, 10 MBit en een router - alles is inbegrepen in de huur. Als ze voor bijna 30 euro een premium pakket boeken via onze partner Fairfast, krijgen ze bovendien 1 gigabit en een flatrate naar het Duitse telefoonnet. Zo kunnen we de bijkomende kosten daadwerkelijk verder verlagen.
Economisch Forum: Welke motivatie zit er achter deze ongebruikelijke diensten?
Celestino Piazza: In tijden waarin alles duurder wordt, willen we iets goeds doen voor onze huurders. Mijn visie is dat alles wat we doen voor de mensen die in een object wonen, meerwaarde moet hebben. We denken ook aan toekomstige uitdagingen, zoals die welke de demografische ontwikkeling met zich meebrengt. Dankzij ons glasvezelnetwerk kunnen we ook andere onderwerpen aanpakken, zoals bijvoorbeeld noodoproepen voor oudere bewoners. Een koppeling met huishoudelijke diensten is probleemloos mogelijk. Last but not least maakt het insourcen ons onafhankelijker van de fluctuerende bouwconjunctuur, omdat we ook projectontwikkelaars zijn.
Economisch Forum: Zijn er visies voor de toekomst?
Celestino Piazza: Wij zijn een middelgroot bedrijf dat nauw verbonden is met de regio en deze wil versterken. Daarom besteden we werkzaamheden uit aan regionale bedrijven, hebben we start-ups als huurders in onze commerciële vastgoedobjecten. In Schwäbisch Gmünd is er sinds 2017 met het W-Punt een klantencentrum dat ook op zaterdagen geopend is. Ikzelf bied regelmatig een spreekuur aan, neem de tijd voor de zaken van huurders of kopers. Het is belangrijk om een luisterend oor te hebben en dicht bij de mensen te staan. Je moet naar de mensen thuis gaan, bijvoorbeeld via een tv-kanaal dat als digitaal zwart bord fungeert.
Economisch Forum: Als directeur zoekt u bewust de nabijheid van huurders, kopers en medewerkers. Hoe ziet u uw werk?
Celestino Piazza: Ik was altijd dicht bij de mensen – als zelfstandig architect, gemeenteraadslid, burgemeester en sinds midden 2016 directeur van de VGW; in deze functie leid ik het bedrijf alsof het van mijzelf is. Ik heb geleerd dat je moet weten waarover je praat. Als stedelijk woningbouwbedrijf hebben we bijvoorbeeld te maken met een raad van toezicht en met gemeenteraden en moeten we verschillende belangen op één lijn krijgen; fijngevoeligheid en empathie zijn hier erg belangrijk. Ik wil elke dag graag naar mijn werk gaan, dat moet ook gelden voor mijn medewerkers. Plezier en lol zijn nodig om goed werk te kunnen leveren. Voor mij is het belangrijk om visies te hebben, maar tegelijkertijd nuchter te blijven. Alleen degenen die innovatief en creatief zijn, zullen overleven. Tegelijkertijd moet de liquiditeit verzekerd zijn. Omdat we altijd op de lange termijn gefinancierd en vooruitziend hebben gehandeld, zijn we met zwarte cijfers door moeilijke tijden gekomen.
Economisch Forum: U wilt het dienstverleningsgebied verder uitbreiden, bouwt een nieuwe bouwplaats, plant in de komende twee jaar ondanks moeilijke randvoorwaarden investeringen van ongeveer 30 miljoen EUR in vastgoedprojecten en toont daarmee een groot maatschappelijk verantwoordelijkheidsgevoel. Wat wilt u anderzijds van de politiek?
Celestino Piazza: Vooral betrouwbaarheid en daarmee betere planbaarheid. Ontbureaucratisering is een ander belangrijk punt, evenals gezond verstand.